מה הן האפשרויות ואיך זה משפיע על תכנון המשכנתא וההון העצמי?
הדוגמאות המובאות להלן הן בהנחה שיש ליווי בנקאי לפרויקט (כלומר שמשלמים בשוברים ומקבלים ערבות בנקאית על כל תשלום) וכן בהנחה שהקבלן מאפשר הקדמת תשלומים.
אופציה ראשונה – תשלום על פי לוח התשלומים לקבלן:
באופציה זו ההחזר החודשי על המשכנתא הוא בהתאם לחלק אותו מושכים בפועל, לדוגמא: נניח פריסת תשלומים של דירה במחיר למשתכן במחיר רכישה של 1,300,000 ש"ח עם הון עצמי של 150,000 שח, ומשכנתא של 1,150,000 הפרוסה על פני 25 שנה, לפי כלל "אצבע" של 500 שח על כל 100,000 שח.
- תשלום ראשון – הון עצמי 150,000 ₪.
- כל פעימה עד הכניסה 15% – סכום של 191,666 ₪ – החזר חודשי התחלתי מוערך במשכנתא 960₪.
- לפי הדוגמא הנ"ל על כל פעימה נוספת שתיקחו מהבנק ההחזר החודשי יגדל בהדרגה:
- פעימה ראשונה – החזר חודשי – 960 ש"ח.
- פעימה שניה – החזר חודשי מצטבר – 1,920 ש"ח.
- פעימה שלישית – החזר חודשי מצטבר – 2,880 ₪.
- פעימה רביעית – החזר חודשי מצטבר – 3,840 ₪.
- פעימה חמישית – החזר חודשי מצטבר – 4,800 ₪.
- בכניסה לדירה – החזר חודשי מצטבר – 5,750 ₪.
היתרון בהקדמת תשלום לקבלן
לא משלמים מייד את כל ההחזר החודשי של המשכנתא מאפשר מעט זמן ו"אוויר" בתזרים החודשי בעיקר בחודשים הראשונים למי שגר בשכירות.
היבט נוסף – ישנן משפחות החוששות או בוחרות לא לשחרר את כל הכסף לקבלן למרות שיש ליווי בנקאי, ולמרות שמקבלים ערבות בנקאית על כל שקל שמשולם. ליווי בנקאי משמעו שהכסף נכנס כולו לחשבון הבנק המלווה והמשפחה מקבלת על כל סכום שמשלמים ערבות בנקאית , הבנק משחרר לקבלן כספים לפי קצב התקדמות הבניה. היה מקרה שהיינו עדים לו שקבלן פשט את הרגל בתהליך הבניה עם ליווי בנקאי, והבנק המלווה דאג להחלפת הקבלן והמשך הבניה.
החיסרון בהקדמת תשלום לקבלן
ראשית, היתרה שלא שולמה לקבלן צמודה למדד תשומות הבניה, כך שבפריסה לשנתיים וחצי הדירה שבדוגמא תתייקר בסכום של המוערך של כ 45 אלף שח שצריך להביא מהבית- כלומר לא ניתן לשלם הוצאה זו מהמשכנתא וזה מחייב הערכות מבחינת ההון העצמי.
דבר נוסף המשפיע על תשלום בפעימות הוא שינויי ריביות, הריביות נשמרות ל-24 יום בלבד, בכל פעם שתיקחו פעימה נוספת תגלו ריבית חדשה על פי "נוסחא" עליה חתמתם בחוזה המשכנתא, מאחר ויש חשש לעליית ריביות , בכל פעם שתשולם פעימה הריבית עלולה להתייקר על החלק הנמשך, דבר העלול לייקר את עלותה הסופי של הדירה באופן משמעותי .
אופציה שניה – "נעילת" מחירה הסופי של הדירה
כשאנחנו קונים מוצר כלשהו, נניח מקרר, חשוב לנו לדעת מהי עלותו הסופית, מחיר המקרר בתוספת הובלה ובתוספת ריבית על התשלומים (אם פרסנו לתשלומים בריבית קרדיט נניח)
כשקונים דירה, שזו העסקה הכי גדולה בחיינו, על אחת כמה וכמה חשוב לנו לדעת מה מחירה הסופי. כאשר משלמים בפעימות אין לנו אפשרות ל"נעול" את מחיר הדירה.
באופציה זו משלמים את כל ההון העצמי בהתחלה ומיד אחר כך את כל המשכנתא כולה בפעימה אחת. באופציה זו לא צריך להקצות כסף נוסף מההון העצמי למדד תשומות הבניה, הריביות ידועות לנו, אין צורך להיות בדריכות לגבי שינויים במדד תשומות הבניה או שינויים בריביות הנובעים ממשיכה בפעימות.
אופציה זו מומלצת מאוד למי שגר אצל ההורים ואינו משלם שכירות, או למי שהכנסתם מאפשרת תשלום של שכירות ומשכנתא יחד, או למי שגר בשכירות אבל מעוניין לשלם החזר חודשי נמוך בתקופה המאתגרת של שכירות ומשכנתא יחד, מה שנקרא "גרייס".
גרייס – תשלום מופחת של ריבית והצמדה בלבד לתקופה המבוקשת, החזר חודשי מוערך בתקופה זו לפי הדוגמא לעיל 3,210 ₪ ל 30 חודשים במקום 5,750 ₪, אך ההחזר החודשי לאחר תקופת הגרייס יעלה לכ-6,100 שח במקום 5,750 שח, כי הקרן כעת פרוסה על פני 22.5 שנים במקום 25 שנים. כמובן שלהקלה זו יש תוספת מחיר לעלות הכוללת של המשכנתא של כ 55 אלף שח המשולמים לאורך חיי המשכנתא.
אופציה שלישית: שילוב של תשלום בפעימות והקדמת תשלומים.
אופציה זו נכונה למי שצפויים לו שינויים מהותיים בתקופה המאתגרת של שכירות ומשכנתא יחד, למשל משפחות שתוך שנה מתפנה סכום חודשי גדול בעקבות עליית הילד/ה לגן עירוני, סיום הלואה, מעבר להורים וכו. באופציה זו ניתן לשלם תחילה על פי לוח התשלומים , וכאשר מתפנים סכומי כסף בתזרים החודשי לוקחים את יתרת כל המשכנתא בבת אחת.
שימו לב, בכל דרך שתבחרו לשלם לקבלן – המשכנתא משולמת בדרך כלל על ידי הבנק כ"כסף אחרון בעיסקה" רק לאחר ששילמתם את כל ההון העצמי שלכם, הבנק משחרר בד"כ את כספי המשכנתא .
ב ה צ ל ח ה
בכל דרך המתאימה לכם.
