המדריך המקוצר לדירה בהנחה / מחיר למשתכן

תוכנית דירה בהנחה שבעבר נקראה מחיר למשתכן עברה ועוברת שינויים ומתעדכנת כל הזמן, לכן חשוב לנו מאוד לציין שהדברים שאנחנו מעלים פה הם מתוך ליווי משפחות עד כה בפרויקטים השונים בארץ וייתכן שזה יהיה שונה בפרויקט שלכם.

השלבים הם:

1. כנס זוכים ע"י הקבלן המבצע – בו יוסבר סוג הבנינים, הדירות, הסביבה, מחירים וכו. מרגע זה התהליך הוא די מהיר וכמובן תלוי בקבלת היתר של הקבלן, בכנס תקבלו גם טיוטה של החוזה לעיונכם, חלק גדול מהפרטים כבר כנראה קיים ויתעדכן באתר.
2. תוזמנו לבחירת הדירה עפ"י תורכם בהגרלה – אם נניח אתם מספר 1 מתוך 150 אז לפניכם 150 אופציות, אם אתם מספר 2 לפניכם 149 אופציות וכך הלאה עד שלמספר 150 אין אופציה לבחירה ונשארה לו הדירה האחרונה. בשלב בחירת הדירה יעמדו לרשותכם 45 דקות להחליט איזו דירה לבחור ולכן חשובה מאוד הערכות מוקדמת, הן מבחינת תקציב, והן מבחינת מיקום הדירה כיווני אויר וכו', הכינו רשימת העדפות בצורה מדורגת. בשלב זה תפקידו שיק ע"ס 2000 ש"ח לשמירת זכותכם על הדירה כחלק מהמחיר הכולל, חשוב לטובתכם להגיע לפגישה זו עם אשור עקרוני על גובה המשכנתא המאושרת לכם כדי שתבחרו דירה התאימה למידותכם.
3. חתימה על החוזה – בדרך כלל יהיו לכם שתי אופציות, לחתום על החוזה במעמד בחירת הדירה, או לקבל את הטיוטא של החוזה לעיונכם ולהגיע לחתימות כשבוע עד שבועיים לאחר בחירת הדירה. בשלב זה תידרשו לשלם 5000 שח+מע"מ לעו"ד הקבלן.
4. כעבור זמן קצר תידרשו לשלם בין 7% ל 10% משווי החוזה, והיתרה בפעימות לפי נספח התשלומים.

הון עצמי

בפרויקט דירה בהנחה / מחיר למשתכן אתם נידרשים להון עצמי של 100,000 ש"ח לפחות או 10% לפחות ממחיר החוזה (לדירות הנמכרות עד 1.8) כפוף לכושר החזר חודשי של המשפחה בהתאם להכנסות, וכן עד 75 אחוז מהערכת שמאות .באזורים בהם יש מענקים נדרש להביא הון עצמי לפחות של 60 אלף שח.

אך כאמור יש עוד הוצאות שלא נכנסות במסגרת המשכנתא ורצוי להערך עבורן מבחינת תכנון ההון העצמי. נפרט אותן בהמשך.

כשאתם מגיעים לטרמינל אתם נישאלים "המזוודות האלו שלכם?" "מישהו נתן לכם משהו להעביר הלאה?" אותו הדבר בתהליך הזה, כשזוג מגיע אלי אני מתשאלת אותו האם ההון העצמי הזה הוא שלכם? האם ההורים או בן משפחה נתנו לכם אותו כדי להעיבר אותו לקבלן? ואם נתנו לכם אותו – האם ומתי אתם צריכים להחזיר אותו? וכל זאת כדי שתבינו שצריך לתכנן היטב היטב את צעדיכם.

הגיעו למשרדנו זוג שזכה במחיר למשתכן לליווי לכלכלת המשפחה. מבדיקה שערכנו התברר שהמשכנתא שלקחו מהבנק הייתה בגובה 2,000 שח אבל הם לקחו הלוואות מכל הבא ליד כדי להשלים את ההון העצמי והגיעו להחזר של 5,000 שח נוספים בנוסף למשכנתא, וכל זאת מהכנסה של 10,000 ש"ח. כשבעיות כלכליות דופקות בדלת האהבה בורחת מהחלון.
אז זה הזמן לבדוק עם ההורים אם שמעתם שהיה בכוונתם לעזור לכם, ולהבין היטב כמה הם יכולים לעזור אם בכלל. "קרוב לבבות" – אם יש באפשרותכם לגור אצל ההורים (קודם כל דעו שזכיתם) במהלך השנתיים וחצי הקרובות כדי לצבור עוד קצת הון עצמי – מעולה. ואם עד כה גרתם אצל ההורים, תתאפקו עוד קצת וכדאי להיות סבלניים עוד קצת.
בדקו כמה חסכונות יש לכם, קרנות השתלמות וכו'. (אין בכתוב המלצה לשחרור קרנות ההשתלמות אלא בחינת כדאיות כלכלית לנושאים אלו).

התנהלות נכונה לפני קבלת המשכנתא

כדי לקבל תנאים טובים הבנק בודק כמה דברים:

1. הכנסתכם הפנויה – הכנסותיכם נטו בניכוי הלוואות הקיימות בחשבון. הימנעו מלקחת הלוואות חדשות, בידקו את ההתנהלות הכלכלית שלכם, ואם שפר מזלכם ואתם אצל ההורים, תעשו הוראת קבע בחשבון לחיסכון כאילו שהמשכנתא מתחילה לרדת. חיסכון של כ – 3,500 שח בחודש עשוי לתת 84,000 ש"ח בשנתיים.
2. ותק ורצף בעבודה חשובים מאוד לפני לקיחת משכנתא.
3. גובה ההחזר של המשכנתא רצוי שיהיה בין רבע לשליש, אך משתנה מאוד ממשפחה למשפחה.
4. אחוז מימון – במשכנתא יש מדרגות לריביות, ככל שאתם "קונים" מהבנק יותר כסף כך אתם משלמים יותר (מעתה אימרו קונים ולא נוטלים).
5. החזר חודשי על המשכנתא – על כל 100,000 ש"ח תשלמו בין 450 ל – 500 ש"ח (לטווח של 25-30 שנה), כלומר משכנתא של כ – 1 מיליון ההחזר הוא של כ – 4500 -5000 ש"ח.

הוצאות נוספות

קחו בחשבון הוצאות נוספות כגון עמלת פתיחת תיק בבנק 0.25% מגובה המשכנתא (על מיליון שח עמלה בגובה של 2,500 שח לפני הנחה…וכן, חשוב לדרוש הנחה), אגרות שונות כגון אגרת רשום ברשם המשכונות כ 350 ש"ח  ,תשלום לשמאי הבנק -בין 350 ל 650 שח,  יעוץ משכנתא אם תבחרו כ -5,000 שח ,עו"ד קבוצתי אם תבחרו לקחת כ-2,000 ש"ח ,הצמדה למדד תשומות הבניה, בטוח חיים למשכנתא , בטוח מבנה בעת האיכלוס, וכן הוצאות שונות הקשורות לכניסה לדירה כגון- מזגנים, הובלה, חיבור מונה גז ומיים, רהוט וכו.

מסלול לזכאי משרד השיכון

מגיעה לכם הנחה בריבית במסלול אחד מתוך המשכנתא לזכאי משרד השיכון, הסכום לו אתם זכאים משתנה ממשפחה למשפחה ותלוי בכמות האחים והאחיות, משך השרות הצבאי שלכם, שנות הנישואין וכמות הילדים.
ההטבה היא הנחה של מחצית האחוז מהריבית הממוצעת ועד 3%. מסלול זה אומנם צמוד מדד אך יש לו יתרונות כגון- אין עמלת פרעון מוקדם במידה ורוצים לקצר או להחזיר כספים. מסלול זה הוא חלק ממסלולי המשכנתא ולא בנוסף.

לצורך קבלת הזכאות נדרש להכין:

• תעודת נישואין מקורית
• אישור על שרות לאומי מעמותה של השרות הלאומי
• אישור על משך שרות צבאי תקין (ניתן להזמין באתר האינטרנט ולקבלו בדואר www.ishurim.aka.idf.il) או להגיע לקריה בתל אביב בימים שני וחמישי בין השעות 11.00 – 14.00.
• תצהיר אחים ואחיות נפרד עבור כל בן זוג.
• אם בת הזוג בהריון מחודש חמישי ומעלה – אשור רפואי על הריון מרופא נשים.

לרשותכם מחשבון לבדיקת הסכום לו אתם זכאים בריבית מופחתת ממשרד השיכון:
למעבר למחשבון לחצו כאן

התנהלות חשבון הבנק

מומלץ לעשות סדר בכספים שלכם, לבדוק היכן להתייעל, חשוב לא לחרוג ממסגרת האשראי ובכלל סדר זה תמיד טוב. הוציאו דפי בנק ופרוט אשראי 3 חודשים אחרונים, כנסו לאתר בלינק המצב, הזינו נתונים ובדקו מה מצבכם והיכן אתם מתייעלים, חשוב שההוצאות לא יעלו כל ההכנסות, וזה הזמן לבדוק איזה תקציב למשכנתא יתאים למשפחתכם, תזכרו שיש הוצאות שאולי לא קיימות היום כמו תשלום למעון/גן ועוד, על פי נתון זה תוכלו לתכנן את המשכנתא מאוחר יותר כך שתתאים למידותיכם. כנסו לקשור והתחילו לנהל את כספיכם. מחשבון ניהול תקציב

אישור עקרוני

בהתאם להחזר החודשי המותאם עבורכם בקשו מהבנק אשור עקרוני. חשוב מאוד לא לחתום על חוזה רכישה כל עוד אין לכם אשור מהבנק על גובה המשכנתא שתכננתם, כך תהיה לכם אינדיקציה לגבי איזו דירה לבחור – דירת 3/4/5 חדרים, זה צעד פשוט וחשוב. אין כל משמעות בשלב הזה לריביות או להרכב המסלולים אלא רק לסכום שהבנק מאשר לכם. ניתן לעשות את זה טלפונית בחלק מהבנקים אך זה פחות מומלץ, עדיף לגשת לסניף שלכם ולהציג 3 תלושים אחרונים, 3 חודשים דפי בנק, ופרוט הלוואות אם קיימות, עצמאיים נדרשים להביא 2 שומות מס אחרונות ואשור רואה חשבון על הכנסות נטו לשנה השוטפת.

בהצלחה